A multipropiedad es un tipo de alojamiento de vacaciones generalmente ubicado en o cerca de un recurso instalaciones. Son muy similares a los condominios vacacionales (ver segundas residencias); sin embargo, un tiempo compartido no se vende como una sola propiedad. En cambio, los tiempos compartidos se venden en franjas horarias o intervalos semanales y la unidad de tiempo compartido se comparte entre potencialmente 52 propietarios diferentes. Los tiempos compartidos se han vendido como semanas fijas, semanas flotantes, semanas rotativas y, más recientemente, como clubes de vacaciones o membresías, así como como sistemas basados en puntos.
La letra pequeña
Si bien el formato de estas transacciones varía, generalmente implican la compra de una habitación o suite en un resort durante una semana al año, ya sea a largo plazo (30-99 años) o como propiedad registrada (escriturada) real a perpetuidad. . Los costos son altos: $ 18,000 (dólares estadounidenses, 2006) o más por adelantado, seguidos de HOA (asociación de propietarios) o tarifas de mantenimiento de $ 500 / año y más, que continúan mientras el viajero sea propietario del tiempo compartido.
Los detalles legales de lo que obtiene muy ampliamente:
- Una propiedad escriturada indica que usted posee legalmente una participación fraccionaria en edificios o terrenos, supuestamente a perpetuidad, incluidas todas las responsabilidades.
- Un "derecho de uso" no es propiedad; es un contrato de arrendamiento a largo plazo, pagado por adelantado, que continúa décadas en el futuro. Se utiliza a menudo en países como México donde la ley local restringe la compra de tierras a los extranjeros.
- Otra variación es vender la propiedad no en el terreno real (una "semana de casa" en un tipo de habitación específico, en un resort específico) sino vender una participación en la empresa o fideicomiso que posee u opera el resort.
Los resultados reales varían igualmente ampliamente:
- Semanas fijas Eran el modelo original, propiedad de la misma semana cada año en la misma propiedad. La mayoría de las propiedades de "tiempo compartido heredado" (propiedades independientes construidas por desarrolladores hace veinte o más años, vendidas como tiempos compartidos individuales y entregadas a asociaciones de propietarios sin más participación de los promotores originales y sin más esfuerzos de ventas) entran en esta categoría.
- Semanas rotativas (a veces mal etiquetadas como "semanas flexibles") mueven a cada propietario a una semana diferente cada año en un horario fijo. A veces, esto aterriza en temporada alta, a veces llega demasiado lejos de la temporada para ser útil, pero en teoría cada propietario tiene un horario de máxima audiencia al menos parte del tiempo.
- Semanas flotantes son un poco más flexibles; los posibles propietarios compran una semana al año en una temporada específica sin comprometerse por adelantado a fechas específicas (que se pueden elegir cada año, sujeto a disponibilidad).
- Clubes de vacaciones, membresías y sistemas basados en puntos son ofrecidos por grandes cadenas con múltiples propiedades; el comprador obtiene una cierta cantidad de "puntos" que pueden canjearse por alojamiento cada año en cualquier lugar de la cadena, pero los tiempos y lugares más deseables cuestan más puntos.
Si tiene tiempo en un tiempo compartido que no tiene la intención de usar, puede haber algunas opciones:
- Algunos operadores pueden estar dispuestos a alquilar sus habitaciones a otros viajeros, si la propiedad aún anuncia estadías de hotel a corto plazo.
- Es posible que pueda intercambiar lugares con otro viajero utilizando un red de estadía en el hogar o intercambio de hospitalidad modelo si la ubicación es deseable y las reglas de su permiso de tiempo compartido.
- Empresas como Resort Condominiums International (RCI) y Intervalo Internacional (II) actuar como intermediarios de intercambios de tiempo compartido, nuevamente sujeto a las reglas de su tiempo compartido.
No obstante, existe un riesgo, si lo que está sosteniendo es simplemente un mal trato, nadie querrá comprar su posición y usted tendrá que pagar costosas tarifas anuales de mantenimiento por una propiedad de vacaciones que nunca usa.
Luego está la pregunta de qué sucede si la empresa que opera estos esquemas se declara en quiebra. En algunos de estos esquemas usted todavía tiene una escritura de propiedad (con las correspondientes responsabilidades de propiedad), en otros puede quedarse sin nada.
Los promotores de estos diversos esquemas se apresuran a señalar que estos suelen ser más baratos (y menos exigentes en mantenimiento) que comprar un segunda residencia, como una cabaña. Una comparación más significativa sería entre tiempos compartidos y hoteles u otros alquileres. Si se hospeda en el mismo lugar (o en una propiedad del mismo grupo) durante una semana al año, todos los años, durante una década o más, podría salga incluso en un tiempo compartido. Tal vez las habitaciones y las instalaciones sean mejores o más espaciosas que el alquiler estándar que obtendría por el dinero, pero no confíe en las comparaciones del promotor.
Por el contrario, si esto sale mal, es posible que se quede atascado con una unidad que nadie quiere comprar y que continúa acumulando mantenimiento anual, impuestos a la propiedad y tarifas de HOA incluso cuando no está utilizando las instalaciones. En el peor de los casos, esto vale menos que nada, un pasivo en lugar de un activo, y es posible que ni siquiera pueda ceder su participación en una propiedad de tiempo compartido problemática. El promotor original no tiene la obligación de recuperarlo, ni siquiera de forma gratuita. Hay muchas personas mayores encerradas en pagos de mantenimiento de 450-900 € / año para casas de vacaciones de tiempo compartido que ya no usan y no pueden vender.
Trampas
Un contrato de tiempo compartido es una transacción inmobiliaria compleja con muchos peligros. No firme uno sin el consejo de un experto.
Para el viajero, un tiempo compartido puede ser inflexible en el sentido de que representa un compromiso de vacacionar en el mismo lugar (o en un lugar bajo el mismo propietario) una semana al año, todos los años. Esto puede resultar incómodo en años en los que el viajero no tiene una semana libre, no puede permitirse hacer un viaje o prefiere vacacionar en otro lugar. Es probable que una cancelación de último minuto sea difícil o imposible si hay un cambio en los planes. Los tiempos compartidos también tienen un alto costo inicial, ya que deben comprarse por adelantado, no simplemente alquilarse.
También es difícil predecir si un hotel que fue un buen lugar para alojarse este año mantendrá los mismos estándares y la misma posición en el mercado en el futuro. A veces, una propiedad se renueva y mejora, con el correspondiente aumento de precios; a veces, una propiedad o un destino se deterioran a través de años de negligencia. Algunos destinos de vacaciones que alguna vez fueron populares se han convertido en pueblos fantasmas. Si lo que obtuviste es una membresía de club, la decadencia puede afectar a todas las instalaciones de la empresa, puede tener dificultades financieras o puede haber dejado de intentar atraer nuevos clientes, o atraerlos con un nuevo nombre.
Incluso si una propiedad recibe un lavado de cara o renovación importante, los propietarios del tiempo compartido tendrán que pagar por ese trabajo con tarifas de mantenimiento / HOA más altas. Disolver una asociación o convertir un edificio de tiempo compartido existente para otro propósito (como apartamentos o condominios) más adelante puede ser incómodo o imposible debido a la estructura de propiedad fragmentada; es difícil lograr que todos los propietarios estén de acuerdo con un solo curso de acción.
Como cualquier otra apuesta en el mercado inmobiliario, el valor de un tiempo compartido individual puede subir o bajar con el tiempo. Un tiempo compartido no debe considerarse una inversión; el valor de reventa es mucho más bajo que los precios que promovieron los vendedores originales de alta presión cuando se lanzó el proyecto, si es que el tiempo compartido se puede vender. También puede ser casi imposible salirse de algunos de estos arreglos; incluso si una persona está enferma, es anciana o en quiebra (y por lo tanto no puede viajar), los términos de los contratos varían ampliamente en función de si los promotores tienen la obligación de voluntariamente permitir que el desafortunado propietario abandone el plan.
Se han utilizado tácticas dudosas para vender tiempos compartidos. Un lanzamiento no solicitado afirma que la víctima ha ganado algo gratis, como viajes o alojamiento, pero con algunas sorpresas desagradables en la letra pequeña; la oferta contiene más cargos ocultos que un "Nigeria 419 "estafa de pago anticipado y el precio del supuesto" obsequio "es que el viajero se ve obligado a sentarse en un discurso de venta largo y de alta presión. Estos lanzamientos pueden estar llenos de afirmaciones falsas de que los tiempos compartidos inevitablemente aumentarán de valor y serán fáciles salir en cualquier momento, lo que a menudo no es cierto.
En algunos casos, hay listas de espera de cientos de personas que intentan salir de acuerdos de tiempo compartido desfavorables. Para colmo de males, algunos proveedores sin escrúpulos anuncian 'Podemos conseguirle una compensación por su tiempo compartido' y luego vuelven a victimizar al desafortunado viajero sometiéndolo a otro argumento de venta de alta presión para otro tiempo compartido. En algunos casos, las tácticas agresivas de "sala caliente" mediante las cuales las víctimas potenciales reciben alcohol y son sometidas a varias horas de intensa presión de ventas violan la ley local. Si le han vendido mal, le han dicho que no puede salir del plan o si desea una compensación, puede obtener asesoramiento legal, aunque eso puede costar dinero y no hay garantías sobre el resultado de una acción legal.
Para los propietarios de hoteles y complejos turísticos, los tiempos compartidos representan un mercado cerrado y una lucrativa fuente de capital. Esto puede explicar el entusiasmo de los promotores de estos esquemas, así como algunas de las tácticas de venta de alta presión. Sin embargo, para el viajero, un tiempo compartido no utilizado puede convertirse en un oneroso gasto continuo; en algunos casos, los costos de mantenimiento han aumentado un 400% durante la vigencia del contrato.
Si debe comprar, generalmente es más barato comprarle a un compañero de viaje que ya no está visitando la propiedad y busca vender en lugar de comprar directamente al promotor original.